起業・経営

起業するために必要なオフィス!その賃料はどのぐらい?

2019年12月12日

業種や取り扱う商品(商材)、サービスにもよりますが、一般的には起業に際してオフィスが必要です。オフィスの賃料の相場は小売業であれば売上の3~8%、飲食業では10~12%程度だと言われています。

起業したばかりのときは、何を基準にオフィスを選べばいいか、また妥当なオフィス相場もわかりませんよね。今回は、オフィスを借りるためのポイントについてお話しします。

気を付けよう!募集賃料と契約賃料

起業に際しては、早く準備を整えて事業を進めたいという気持ちが強く、オフィスを選ぶ時も公開されている家賃や募集賃料を基準にして物件を集めてしまいがちです。

1~2件の不動産仲介業者に行って、担当者に進められるがまま…というケースも少なくありません。

まずオフィスを選ぶときのポイントとして、募集賃料と契約賃料の差を知っておきましょう。

【募集賃料とは】
募集賃料とは、その名の通り表向きに公表されている賃料のことです。
募集賃料は貸主が希望する家賃相場の数字であり、そのエリア一帯の費用相場に基づいた金額が提示されていることがほとんどです。

【契約賃料とは】
実際に契約して入居が決まる賃料のことです。
貸主との交渉などにより、募集賃料よりも安い賃料になることが多いです。契約賃料は一律ではなく、金額も公開もされていません。

上記のように、募集賃料と契約賃料では実際に支払う賃料に差が出るケースがほとんどです。

オフィスや貸事務所を扱うサイトでも、募集物件の家賃を非公開にしているところが多くあります。これは、同じビル内であっても契約内容や条件、契約時期などによって賃料に大きく差が出るためです。

また、入居している賃料を公開してしまうと、既存の入居者から賃料の見直しを要求される場合もあります。正確な家賃相場が非公開にされている理由には、こういった背景があります。

これらを理解しないで募集賃料のみで決めてしまったり、契約賃料で少し値下がりしたからといって安易に契約してしまうと、損をしてしまうこともあるので注意しましょう。

家賃相場の情報収集は最も重要

そこで重要になってくるのが、家賃相場の情報収集です。先ほども触れたようにオフィスや貸事務所の物件を扱うサイトには契約賃料は掲載されていません。

募集賃料だけを見ていても判断できないので、「実際の家賃相場=契約賃料」としての情報を集めるのがベストな方法です。

不動産仲介業者をいくつも回ってみる、担当者レベルでしか知らない情報を教えてもらう、ビルやエリアの契約賃料がどのぐらいか、実際に入居している人に聞けるなら聞いてみてもいいでしょう。

正確な家賃相場を知るには、自身の足で情報収集するのが一番です。大変ではありますが、自分の目と足で確かめておけば、実際に契約するときの交渉に大いに役立ちます。可能な限り多くの不動産仲介業者を回って、自分が希望する家賃相場を見極めましょう。

毎月の家賃よりも「実質賃料」で検討する

だいたいの目星が付けられたら、次は実質賃料に目を向けましょう。

実質賃料というのは毎月の家賃以外に「共益費」「保証金(敷金)」「礼金」など、貸主に支払うすべての金額を合算して、1カ月あたりの家賃にするといくらになるかを算出したものです。

例えば、オフィスの賃料は一般的には坪単価で表記されていますが、同じエリアで同じ坪単価の場合でも5,000~10,000円の差が出ることもあります。

坪単価と賃料のみで計算した場合は、坪単価が安い方が毎月の支払いは安いように思うのですが、ここに共益費や保証金などを入れた実質賃料で計算してみると、坪単価が高い場合でも、毎月負担する金額が安くなるといった逆転現象が起こります。

加えて契約(入居)年数や光熱費、保証金が返還されるケースなどを加味して計算をすれば、賃料はさらに変わってきます。額面上の賃料のみで判断せずに、実質賃料=トータル支払額で計算するようにしてください。

家賃交渉は「情報収集」と「実質賃料」をもとに行うと優位に立てる

いざ契約となった際には、これまで情報収集した家賃相場と入居予定の実質賃料を計算した上で家賃交渉に臨みましょう。

金額の部分だけでなく、そこを拠点として事業を展開させていくには毎月どれぐらいの支払いが妥当なのか、本当に納得できる賃料かどうかをしっかりと検討してください。

家賃交渉は「借りる側」が主導権を握ることが大切です。物件を貸す側に流されるように契約してしまっては、後々後悔してしまうことがあるかもしれません。貸主は少しでも募集賃料に近づけた金額を提示してくるでしょうし、坪単価と家賃のみの数字でお得さをアピールしてくるかもしれません。

めぼしい物件を見つけるまでにしっかりと情報収集をして、実質賃料のカラクリを把握した上でトータル支払額の計算ができれば、家賃交渉にも自信を持って挑めるでしょう。

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バーチャルオフィス大辞典編集部

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